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Altbau-Sanierungspflicht: Diese Verordnungen müssen Immobilienbesitzer beachten

Wenn Sie ein älteres Haus besitzen oder erwerben möchten, könnte auf Sie eine Verpflichtung zur energetischen Sanierung zukommen. Mögliche Gründe dafür können alte Heizungsanlagen oder die Erneuerung der Hausfassade sein. Wir verraten Ihnen, von welchen Faktoren die Altbau-Sanierungspflicht abhängt.

2015 trat die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) der Bundesregierung in Kraft. Diese verlangt von Hausbesitzern unter bestimmten Umständen eine energetische Sanierung ihres Eigenheims in den Bereichen Dämmung der Außenwände und des Daches sowie Heizungsanlage. Wird die Altbau-Sanierungspflicht nicht eingehalten, drohen erhebliche Bußgelder. Es gibt eine Vielzahl von Vorgaben, aber auch Ausnahmeregeln.

Die drei Bereiche der Altbau-Sanierungspflicht: 

  1. Die Dämmung der Außenwände 
Sanierungsmaßnahme Vorschrift Ausnahme
 

Fassadendämmung

 

Wenn Sie mindestens 10 Prozent der Fassade Ihres Hauses erneuern, müssen Sie ebenfalls die Außenwände dämmen

 

 

Fassade wird nicht erneuert

 

Die gute Nachricht zuerst: Die EnEV zwingt Sie nicht zur Dämmung der Außenwände. Erst wenn Eigentümer mindestens 10 Prozent der Hausfassade erneuern lassen, wird eine Außenwanddämmung Pflicht. Das bedeutet: Wird nur ein kleiner Riss ausgebessert, ist keine energetische Sanierung nötig. Ist allerdings eine größere Fläche betroffen, so schreibt die Altbau-Sanierungspflicht eine umfassende Dämmung der Fassade vor.

  1. Die Dämmung des Daches 
Sanierungsmaßnahme Vorschrift Ausnahme
 

Dachdämmung

 

Haben Sie Ihr Haus nach dem 01. Februar 2002 gekauft oder geerbt, ist eine Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke Pflicht.

 

– Altes Dach besitzt Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2

– Sanierung wäre unwirtschaftlich

– Haus wurde nach dem 01. Februar 2002 gekauft oder geerbt

– Immobilie besteht mindestens aus zwei Wohnungen, von denen eine mindestens seit 2002 vom Eigentümer bewohnt wird

– Haus wird für weniger als vier Monate im Jahr auf mehr als 19 Grad Celsius erwärmt

 

 

Komplizierter wird es, wenn es um die Sanierung des Daches geht. Wurde das Haus nach dem 1. Februar 2002 gekauft oder geerbt, schreibt die EnEV eine Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke vor. Dabei darf der Dämmwert nicht niedriger als 0,24 W/(m2K) liegen.

Th. Reinhardt / pixelio.de

Allerdings gibt es einige Ausnahmen von der Dämmpflicht. Laut EnEV ist eine Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke nicht nötig, wenn das Dach den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 genügt. Ob das Haus diese DIN-Vorschrift einhält, sollte am besten von einem Sachverständigen überprüft werden. Ausgenommen von der Dämmpflicht sind auch Häuser mit zwei oder mehr Wohnungen, von denen der Eigentümer eine mindestens seit 2002 selbst bewohnt. Wird das Haus jedoch verkauft, ist der neue Besitzer zur Dämmung verpflichtet.

Zudem gilt die Altbau-Sanierungspflicht im Bereich der Dachdämmung nicht, wenn die Sanierung unwirtschaftlich wäre. Dies muss allerdings rechtlich nachvollziehbar dargelegt werden. Hierzu ist es ratsam, einen Energieberater als Experten hinzuzuziehen. Wenn Käufer die Immobilie für weniger als vier Monate im Jahr auf mehr als 19 Grad Celsius beheizen, bleibt ihnen das Dämmen ebenfalls erspart.

  1. Der Austausch der Heizungsanlage 
Sanierungsmaßnahme Vorschrift Ausnahme
 

Austausch der Heizung

 

Alle Heizkessel, die bis 1985 eingebaut wurden, müssen ersetzt

werden. Später eingebaute Heizkessel müssen Sie nach spätestens 30 Jahren austauschen.

 

– Besitz eines Niedrigtemperatur-Heizkessels, Brennwert-Heizkessel oder einer Heizungsanlage mit einer Nennleistung unter vier oder über 400 kW

– Haus hat mindestens zwei Wohnungen, von denen eine mindestens seit 2002 vom Eigentümer bewohnt wird

 

 

Auch die Regelungen der EnEV zum Austausch älterer Heizungsanlagen verfügen über eine Vielzahl von Ausnahmen. Zunächst gilt jedoch, dass alle Heizkessel, die bis 1985 in ein Haus eingebaut wurden, ausgewechselt werden müssen. Später eingebaute Heizkessel müssen Hausbesitzer erst nach Ablauf von 30 Jahren austauschen. Verlangt wird zudem der Einbau von Thermostatventilen für Heizungen jeder Art.

Die Pflicht zum Austausch der alten Heizung entfällt, wenn Hauseigentümer Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel oder Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter vier oder über 400 kW nutzen.

Analog zur Dämmpflicht sind auch im Bereich Heizung Immobilien mit zwei oder mehr Wohnungen, in denen der Eigentümer seit 2002 eine eigene Wohnung besitzt, von der Altbau-Sanierungspflicht befreit. Nach einem Eigentümerwechsel gilt diese Ausnahmeregelung aber nicht mehr.

Günter Havlena / pixelio.de

Formalien und Fristen

Zwei Jahre nach Kauf oder Erbe eines Hauses haben die neuen Besitzer Zeit, um die von der EnEV vorgeschriebenen energetischen Sanierungsmaßnahmen umzusetzen. Die Einhaltung der Altbau-Sanierungspflicht prüft in der Regel der Schornsteinfeger. Verstöße gegen die EnEV sind keine Bagatelle: Im schlimmsten Fall drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.

Nach der energetischen Sanierung ihres Eigenheims sollten Hausbesitzer immer eine Unternehmenserklärung der beauftragten Firma einfordern. Damit bestätigt diese, dass sie alle Vorschriften der EnEV eingehalten hat. Diese Erklärung muss fünf Jahre lang aufbewahrt werden, ansonsten kann ein Bußgeld in einer Höhe von bis zu 5.000 Euro fällig werden.

Energetische Sanierung mithilfe der KfW-Förderbank finanzieren

Der Kauf einer Immobilie ist häufig mit einem erheblichen finanziellen Aufwand verbunden. Doch selbst wenn das neue Eigenheim ein Schnäppchen war, können Hausbesitzer durch die Altbau-Sanierungspflicht schnell an ihre finanziellen Grenzen stoßen. Abhilfe kann die KfW-Förderbank schaffen, bei der Hauseigentümer Fördermittel im Fall einer energetischen Sanierung beantragen können. Voraussetzung ist allerdings, dass die Altbausanierung die Energieeffizienz des Hauses verbessert. Im Rahmen des Programms „Energieeffizient Sanieren“ der KfW-Förderbank können Sanierer die Fördermittel nicht nur für Komplettsanierungen, sondern auch für Einzelmaßnahmen wie die Dämmung des Daches oder der Fassade einsetzen. Die Unterstützung erfolgt in Form eines Kredits oder eines Investitionszuschusses. Möchten Sie mehr erfahren? Wir beraten Sie gerne.

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